居住正義，思辨之初

在台北市北投區居住至今已有十幾多年，居所為五樓開放式公寓建築。102年因家中被居所的"公寓大廈管理委員會(簡稱：管委會)"告上法院，事由為『長期欠繳管理費』，士林地方法院最終判定原告管委會為『非法人團體並且無當事者能力』。103年管委會雖想打掉重練，但又觀法律上成立初始程序及眾多不符合法規等等，導致新一屆管委會有名無實，照樣延續過往的管委會。我家也多次向居所的管委會部份委員和總幹事告知此問題，經過3百多日夜後，管委會貌似都當組織合法在運作。長期耳濡目覽不知不覺對『居住正義』產生一些疑慮，意外貫穿我對『居住思維』觀察行為的萌芽。

俗語說：『遠親不如近鄰』是一種鄰居間互相幫助與關心的美稱，過往許多居民大多都擁有自願性守望相助的良好習慣與習俗並保持傳承，後因隨著城市發展與知識提升漸漸許多地方開始建立管委會，但卻產生數不清的弊端。在民國84年國家立法機關因此制定了『公寓大廈管理條例』至民國102年修正公佈全文63條文與『公寓大廈管理條例施行細則』民國94年修正公佈的全文14條，另區權會議之決議之效力必須注意『民法第56條』。

管委會的好處理由

第一個好處：

若有完整合法文件向地方主管機關報備並且成功拿到報備證明，對於公用部份，約定共用部份，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，若地方政府有相關良好補助案與活動資訊，可請求申請參加或協助。

第二個好處：

公約規範對於程序合法上有強制性，對於證明程序有瑕疵非合法部份決議只能用在已繳那管理費住戶才有效力，如果在居家環境維護有系統性的管理，日後只要發生居住利益糾紛或公共事務問題，優質的管委會就能先瞭解並排除問題。

第三個好處：

管委會若運作良好，也可以是讓居住房屋保值的主要因素，優良公寓大廈會因公共安全、設施維護用心經營，以致可讓居住品質長期維持一定水準，較能吸引優質住互入住，由良性循環，公寓大廈居民條件整齊，房價自然抗跌，有道是：『千金難買好厝邊』。

第四個好處：

創造居住的共同福利願景，有些管委會有與里辦公處合辦旅遊活動、成長課程，當管委會想自辦活動時，則可邀請民間團體來提供專業建議或擔任師資(如荒也保護協會在自然生態方面的專業、主婦聯盟在有機生活方面的專業.....等等)。

第五個好處：

『民主實踐』同時也是達成推廣傳承守望相助好習性最佳途徑，

公寓大廈管理條例實行後一直以來的憂慮

第一個因素：

台灣人習性往往不愛多管閒事，多一事不如少一事，又或者現實生活忙碌無暇幫忙，因此造成住戶不願擔任或是協住管委會的事務，公寓大廈居住品質越來越差，讓管委會運作無法進行，因此很多管委會到了後來就形同虛設。

第二個因素：

民國84年才開始制定公寓大廈管理條例，至今也才二十年之久，對於老舊公寓大廈當時一般所有權人也不一定能去了解繁雜難懂的法律條文，因此產生諸多程序未合法管委會組織，使多數人受到各種居住權益上的損害也不自知，沒有相當的完整制度，管委會容易變成居住糾紛的主因，也更容易遭有心人士利用。更有民法56-1，召集程序與決議方法之定義，看不清道不明，以及民法799-1存在。

第三個因素：

人與人沒長期陪養感情互信基礎下，難免會深怕管理負責人與管理服務人做出不恰當的事情。

第四個因素：
對於東吳大學2010 年 6 月 第 29－59 頁會計學報專刊，2010 年 6 月第 29－59 頁，主題為社區環境品質的自製或外購：交易成本的觀點。

觀察自宅的委員會

知道家中要跟管委會打官司後，我也開始研究所謂的公寓大廈管理條例.....等等法條，說真的不看還好，看了就頭昏腦脹，理解了好一陣子才真正瞭解我家目前不繳管理費也不觸法。

家中公寓大廈自治雖然行之有年，看起來也有相當成度上的行政基礎，但是從規約、公寓大廈財產清冊分類建檔、管委會議以及區權會議，不是有缺失就是執行程序上不合法，若無法控制約束易淪為『多數暴政』或『少數人為操縱』使得民主的價值被扭曲，因此加上了制度化的憲法，才能最大程度減少民主自由的無序性和盲目性。

按照『公寓大廈管理組織申請報備處理原則第五點第一項』，『地方制度法第二條第五項』頂多就是主管機關幫民眾保管居住相關較完整文件可供備查。故管委員會報備合准並得到同意證號，若區權會決議不牴觸『民法第56條』，才可產生合法執行效力，有其"法人"資格有當事者能力。對此很明顯的，在我居住的公寓大廈住戶們諸多均不了解此程序，群體再不挺身一起悍衛居住權益的話，對於應有停車格不見了，公設保養不完善而讓居住品質下降，出現房屋糾紛無處伸.....等等問題，就沒有一個可靠的服務機構幫忙，我相信未來只存在權益受損時多半只能吃啞巴虧的窘境。

結論

1.管委會只是監督與區權會決議執行之下級單位。

2.『區權會才是為"住家最高決策意思單位"』。

3.地方政府的報備純屬資料保存，非實質審查及裁決之機關，僅為形式審查而已
4.居住公共環境，自己維護非常困難，時代進步設備更替資訊雜亂，已經到了一人無法稿清楚做明白之地步。

5.房屋專有重大修善或老舊違建已非自身之事，因不能損害其他住戶權益，造成各方面困擾。